近些年★★◈，随着政府对房地产市场监管的加强★★◈、及房地产市场竞争的激烈★★◈，越来越多房地产公司向自持物业★★◈、商业物业方面发展★★◈，越来越多的房地产公司成立了商管公司负责自持物业的经营和管理★★◈。与之相配套★★◈，商管公司都成立商业物业管理团队★★◈、与常规物业管理进行了管理界面上的划分★★◈，形成了商业物业管理★★◈。

　　经过多年的发展（特别是自持购物中心★★◈、高端写字楼运营及管理后）★★◈，商业物业管理逐渐形成了自己的特点公海赌赌船官网710app★★◈。今天★★◈，老周就简单聊聊这个话题★★◈，希望老周的个人理解偏差不是太大公海赌赌船官网710app★★◈、误导朋友们★★◈！

　　物业管理行业内棋乐游戏★★◈，一般将房地产公司开发自持项目的物业管理称为商业物业管理★★◈。商业物业管理主要包括自持购物中心★★◈、街区商业★★◈、自持写字楼等项目的管理★★◈。

　　目前★★◈，最常见商业物业管理模式★★◈，是归于房地产开发公司下属的商业管理公司统筹进行管理★★◈，总部商业物业管理团队属于商管公司的职能部门★★◈，区域或项目的商业物业管理团队属于区域★★◈、项目商管团队的组成部门★★◈。

　　在此种模式下★★◈，商业物业管理只是商管公司的配套服务或技术支持部门★★◈，不是作为盈利单位★★◈、也不做盈利考核★★◈。商管公司对商业物业管理绩效只进行安全管理★★◈、服务质量★★◈、客户满意度★★◈、成本控制（预算管控）等方面的业务考核★★◈。

　　另外棋乐游戏★★◈，除了轻资产运营管理外★★◈，商业物业管理一般只负责支持★★◈、自管项目的物业管理★★◈，这也是与常规物业管理的差异所在★★◈。

　　关于商业物业管理与常规物业管理（住宅类项目的管理★★◈、及物业管理公司项目物业管理等）的区别欢迎公海来到赌船710★★◈，★★◈，老周认为最为突出一点就是两者物业管理的目的不同★★◈。

　　商业物业管理主要配合★★◈、服务于资产经营（购物中心商铺的租赁★★◈、写字楼单元的租赁等）★★◈，目的是资产的增值保值★★◈。按资产的定位（如★★◈：写字楼的档次★★◈、客户群体等）来确定物业管理费的标准★★◈，并将物业管理费的开支用到最大化★★◈、合理化★★◈，以确保商业项目的物业服务品质欢迎来到公海欢迎来到赌船★★◈，并以此来维持★★◈、提升商业项目的租赁收益★★◈。

　　故★★◈，商业物业管理是不以物业管理收益为主要管理目标★★◈，其物业管理最大作用是保证商业项目的租金收益★★◈。

　　近些年★★◈，老周都是从事商业物业管理★★◈。在商管公司工作最大感觉就是商管公司★★◈、商业物业的运作方式更接近★★◈、或直接采用地产开发的模式公海赌赌船官网710app★★◈，与常规物业公司有比较大的区别棋乐游戏★★◈。

　　如★★◈：商业物业管理非常重视流程★★◈、合规性管理方面★★◈。外包方选择★★◈、物资采购等方面都是走地产开发的成本管理模式★★◈，讲究招标流程的合规性和严格性★★◈，通常采取合理低价中标方式★★◈。

　　而常规物业管理一般都会有长期合作的外包商（如★★◈：清洁公司★★◈、绿化公司★★◈、秩序公司等）★★◈，虽然外包方招标程序不如商业物业严谨★★◈、严格公海赌赌船官网710app★★◈，但通常价格控制比较严（如★★◈：经常采用招标的方式★★◈，对长期合作公司进行价格压制）★★◈。

　　在成本投入方面★★◈，商业物业管理的是自己公司的资产★★◈，所以物业管理投入方面较大棋乐游戏★★◈。特别是针对建筑物本体棋乐游戏★★◈、装饰装修★★◈、机电设备等方面★★◈，舍得进行投入★★◈。另外★★◈，在日常管理以外★★◈，商业物业除了日常物业管理外★★◈，还会有一笔“资本性改造”预算★★◈，用于建筑物本体★★◈、机电设备的大中修★★◈、改造方面★★◈。总之★★◈，商业物业在资产管理★★◈、特别是资产增值保值等方面是不懈余力的★★◈！

　　商业物业管理的项目★★◈，大多数超高层写字楼★★◈、购物中心等综合体★★◈，都是属于重点安全（消防安全）管控对象★★◈，所以商业物业管理中第一要点就是安全★★◈，安全管理中★★◈，最重要是消防安全公海赌赌船官网710app★★◈。

　　老周在商管公司负责总部物业职能时★★◈，非常重视消防安全法律法规★★◈、技术标准★★◈、年度消防安全大检查等信息★★◈，如新闻★★◈、网络上有最新的消防法律法规★★◈、技术标准★★◈、安全检查通知或重大安全事故★★◈、消防事故等信息★★◈，第一时间发给区域★★◈、项目予以警示★★◈；如果社会上有重大消防事故★★◈、安全事故★★◈，第一时间要求区域★★◈、项目组织相关的自查自纠★★◈，必要时总部飞行检查★★◈。

　　另外★★◈，商业物业安全管理棋乐游戏★★◈、消防管理的范围和内容也大于常规物业★★◈，如★★◈：对客户单元内至少要每季度进行一次安全检查★★◈，对客户的仓库至少每月检查一次★★◈，对购物中心★★◈、街铺的餐饮商铺每日都要进行“三关一闭”检查★★◈、每周或每月全面安全检查★★◈，定期组织客户员工进行消防安全知识培训等★★◈。

　　与第一点安全管理相对应★★◈，商业物业的机电设备种类齐全★★◈、数量多★★◈、设备先进★★◈，且商业物业的设备使用频繁★★◈，预防性的维护工作与建筑地面★★◈、设备的日常检查工作就显得尤为重要★★◈。商业楼宇内部属于人流高度密集区域★★◈，空气调节必须适宜★★◈，载人运输工具必须保证长时间安全运行★★◈，因此必须加强各类设施★★◈、设备的维修保养★★◈，减少停机率★★◈，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障★★◈，保证其正常运转★★◈，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务★★◈。

　　商业物业的水电能耗非常大★★◈，能耗管控★★◈、节能运行是商业物业工程方面的重点工作★★◈，也关系到商业物业的成本控制★★◈。老周对比过很多商业项目的公共能耗预算★★◈，按总建筑面积计算★★◈，能耗控制比较好的商业项目★★◈、每月每平米公共能耗费用在5★★◈、6元左右★★◈，控制不好的商业项目公共能耗要超过15元★★◈，差距非常大★★◈！

　　这里主要指商业物业项目的日常保洁★★◈、园林绿化★★◈、绿植租摆★★◈、石材养护等方面的物业管理品质★★◈。商业物业对公共区域的环境清洁★★◈、绿化养护★★◈、公共秩序管理★★◈、广告管理★★◈、形象维护★★◈、设施设置★★◈、人流分离★★◈、建筑物维护的要求非常高★★◈，而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质★★◈。整体管理要达到集整洁性★★◈、美观性★★◈、明亮性和舒适性为一体的效果★★◈，以创造和维护环境的优美★★◈，使顾客在幽雅★★◈、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次★★◈，是流动的广告★★◈，创造了物业的营销价值★★◈。

　　前面说到了商业物业主要管理自持项目★★◈，目的是资产的增值保值★★◈。所以★★◈，从事商业物业管理一定要重视项目前期规划★★◈、设计审核的工作★★◈，确保商业项目交付后能够满足物业管理的需求★★◈，减少物业管理成本及后期拆改费用棋乐游戏★★◈。

　　目前公海赌赌船官网★★◈。★★◈，行内知名商管公司都会有自己公司商业项目（写字楼★★◈、购物中心）建造标准或商管设计输入条件等文件★★◈，对层高★★◈、主要设备★★◈、水电设计用量★★◈、交通动线★★◈、卫生间配置★★◈、干湿垃圾房配置★★◈、后勤通道等都有设计要求★★◈。

　　另外★★◈，通常商管公司在商业项目设计★★◈、施工阶段★★◈、设备安装调试等都会全程跟踪进展★★◈，重要节点全程参与★★◈。总之★★◈，就是要在商业项目设计★★◈、施工阶段尽可能的避免一些后期造成物业管理困难的问题★★◈，利于后期运营★★◈、物业管理★★◈。

　　商业物业因经营需要★★◈，商品货物的周转每天都形成了一个供需链的小物流★★◈。商业物业要对运送货品进货★★◈、出货车辆进行有序疏导★★◈、管理★★◈，避免争抢验货造成验货区拥堵★★◈，对外来送货★★◈、取货★★◈、退货人员吸烟者进行引导和劝阻★★◈，消除验货区火灾隐患和定时清扫清洁验货区★★◈，避免“脏★★◈、乱★★◈、差”影响验货区整体环境卫生★★◈。

　　前面提到★★◈，区域或项目的商业物业管理团队属于区域★★◈、项目商管团队的组成部门★★◈，商业物业总部的直接管理★★◈、强管控的模式很难执行★★◈。为确保商业物业服务质量★★◈、控制管理成本★★◈，商管公司总部的物业管理职能部门一般会采取加强外包商管理★★◈、严控物业管理成本的方式进行监控★★◈。如★★◈：

　　（2）建立物业管理单项业务价格库★★◈、成本对标★★◈，控制物业管理的各单项成本★★◈；这主要是商管公司自己项目自己进行对标★★◈；

　　（3）行业对标公海赌赌船官网710app★★◈，与行业内标杆企业★★◈、知名企业进行人均管理面积★★◈、人均效能★★◈、每平米能耗价格★★◈、各主要外包方价格★★◈、外包模式★★◈、外包方监管方式等一系列调研和对标工作★★◈；确保商业物业的成本符合行业标准★★◈。

　　在商业物业管理中★★◈，与客户对接的部门主要是运营棋乐游戏★★◈、招商租赁等部门★★◈。在日常管理中★★◈，商业物业要与运营★★◈、招商等部门保持高效配合★★◈，特别是在客户进驻★★◈、退租★★◈，企划和夜间布场等方面公海赌赌船官网710app★★◈。

　　谈到商业物业管理的劣势★★◈，也是与商业物业管理团队的定位有关（商业物业管理团队属于区域★★◈、项目商管团队的组成部门★★◈，主要提供配合★★◈、支持性服务）★★◈，商业项目中的物业管理其实不属于综合性★★◈、全面性物业管理★★◈。主要的劣势在于★★◈：

　　在商业物业管理中★★◈，很多公司将物业部（负责★★◈：安全★★◈、消防★★◈、环境等）与工程部进行单独设置★★◈，造成内部工程与物业间隔较深★★◈、日常配合较弱★★◈，也造成了物业和工程人员的交流较少★★◈，工程物业间都只负责各自模块内的工作气动工具★★◈，★★◈，综合能力较弱★★◈。

　　关于这点★★◈，老周深有体会的是在几个购物中心前期介入阶段★★◈，总部要求项目物业负责人要提前编制购物中心工程物业管理方案（主要内容★★◈：购物中心物业管理职责范围★★◈、购物中心日常管理中工程物业与其他部门的分工配合★★◈、工程物业内部的职责划分和分工配合★★◈、物业管理的日常管理要求等）★★◈，但当时项目的物业负责人及其团队人员就拿不出这个方案★★◈、也有对什么是物业管理方案不明白★★◈。★★◈。★★◈。